Woonoppervlakte berekenen van een huis: zo gaat dat!

Bij het kopen of verkopen van een huis zie je het overal staan: woonoppervlakte. Van 200m2 woonoppervlakte tot aan een 30m2 huisje, als je huizenzoeker bent zie je verschillende getallen voorbij komen. Maar hoe en wie berekent die woonoppervlakte? Wat telt wel- en wat niet mee?

En als we aankomen met termen als gebruiksoppervlakte wonen, de branchebrede meetinstructie (BBMI) en de NEN 2580, snap je het dan nog?

In dit blog leg ik het je stap voor stap uit, aan de hand van praktijkvoorbeelden, regels en mijn eigen ervaring. Zo twijfel jij nooit meer of een huis echt zo groot is in werkelijkheid als dat op papier staat.

Woonoppervlakte berekenen: waarom dat zo belangrijk is

Iedere huizenzoeker weet het; de filters van Funda zijn super handig. Sorteren op plaats, de straal er omheen, de maximale verkoopprijs en natuurlijk ook de vierkante meters maakt dat jij alleen die huizen ziet die bij je passen. Je weet vaak wel hoeveel vierkante meters je minimaal of maximaal nodig hebt. Sterker nog, de vierkante meters geven je een goede indicatie van hoe groot een huis en ruimte daadwerkelijk is en of dat voor jou voldoende zal zijn.

Het aantal vierkante meters bepaalt natuurlijk ook de verkoopprijs. Om je een voorbeeld te geven; In een stad als Amsterdam kan 1 extra m2 je zelfs zomaar €5.000 tot €10.000 schelen. Maar wie doet die meting en hoe gebeurt dat eigenlijk? En wat telt er wel- en wat niet mee als woonoppervlakte?

Woonoppervlakte berekenen: zo ging dat voorheen

Toen ik begon in de makelaardij – en dan hebben we het over het jaar 2000 – was er nog geen officiële meetinstructie. Ik weet het, grootmoeder vertelt… Maar het geeft je wel een goed beeld van hoe het ooit ging.

En als ik het dan over onofficieel heb, dan bedoel ik ook echt onofficieel. Je kunt het je nu eigenlijk niet meer voorstellen. Een meetapparaat kwam er niet eens aan te pas, meten deed ik zelf. Zelf als in: mijn voetstappen waren het meetlint. Één stap = één meter. Op basis van de inhoud van een huis (lengte x breedte x hoogte), deelden we het geheel simpelweg door 3 om tot het woonoppervlak te komen. Niet bepaald nauwkeurig, maar zo ging dat toen.

In steden als Amsterdam, waar woningen soms voor €3500 per m2 werden verkocht, leidde dat soms tot creatief rekenen. Hier en daar werd zomaar 10 m2 extra ‘gevonden’ wat de prijs zomaar met tienduizenden euro’s kon opdrijven.

Niet echt secuur en in veel gevallen al helemaal niet bepaald eerlijk. En daar was het tv-programma Radar het mee eens.

In 2010 kwamen zij naar buiten met het statement dat de branche transparanter moest worden. Vanaf dat moment kwam er een branche meetinstructie (BBMI), gebaseerd op de NEN 2580-norm.

Sindsdien is het officieel: makelaars moeten woningen op een gelijke, controleerbare manier meten en rapporteren.

Woonoppervlakte berekenen: wat is gebruiksoppervlakte wonen?

De term die je het meest tegenkomt in brochures en op Funda is: gebruiksoppervlakte wonen. Hiermee bedoelen we de optelsom van alle ruimtes die geschikt zijn voor “dagelijks wonen”.

Denk aan:

• Woonkamer
• Keuken
• Slaapkamer(s)
• Badkamer
• Eventueel een bijkeuken, CV-ruimte of trapkast (mits bereikbaar en bruikbaar)

Maar niet alles wat binnen een huis valt, telt automatisch mee. Er zijn duidelijke regels voor wat wel en niet meetelt. Juist hier ontstaat vaak verwarring.

Woonoppervlakte berekenen: wat telt niet mee in de gebruiksoppervlakte wonen?

Er zijn volgens de meetinstructie behoorlijk wat uitzonderingen. Hier een overzicht van de meest voorkomende ruimtes die niet meetellen:

• Zolders zonder vaste trap: Alleen toegankelijk via een vlizotrap? Dan telt het niet mee.
• Ruimtes lager dan 1,5 meter onder een schuin dak: vallen erbuiten
• Bergzolders en garages zonder verwarming of isolatie: tellen als “overige inpandige (berg)ruimte”
• Kelders: Ook als je er kunt staan worden ze meestal niet meegeteld als woonruimte
• Serres zonder verwarming: Geen verwarming = geen gebruiksoppervlakte
• Ruimtes met een maximale hoogte <2 meter: of minder dan 4 m2 als het wel 2 meter is
• Grote vide of trap groter dan 4 m2: Wordt apart verrekend

De bovenstaande regels zorgen ervoor dat de huizen op een eerlijk manier worden ingemeten. Zo’n meting kan trouwens ook wel voor verrassingen zorgen, want een huis met een zolder lijkt misschien in de praktijk groot, maar scoort in sommige gevallen minder meters dan je zou verwachten.

Woonoppervlakte berekenen: zo meet je de branche brede meetinstructie (BBMI)

De BBMI is de methode die makelaars en taxateurs gebruiken om woonoppervlakte vast te stellen. Deze is gebaseerd op de NEN 2580-norm, maar aangepast voor de woningmarkt. Over de NEN 2580-norm vertel ik je zo meer.

De meetregels zijn:

• Je meet per bouwlaag binnen de buitenmuren (dus wél inclusief binnenwanden)
• Je meet alleen de gebruiksruimtes (zie lijst hierboven)
• Alles wordt opgedeeld in categoriën: wonen, overige inpandige ruimte, gebouwgebonden binnenruimte en externe bergruimte.

Zo ontstaat er een duidelijk overzicht van wat je wel en wat je niet kunt rekenen tot de “echte woonruimte”.

Het verschil tussen NEN 2580 en gebruiksoppervlakte wonen

Je hebt de term net al gezien, de NEN 280 norm. Een lastige term die ik je graag uitleg.

NEN 2580

NEN 2580 is eigenlijk de verzameling afspraken die gemaakt zijn over het inmeten van gebouwen, van huizen tot aan fabrieken. Wat telt nu wel mee en wat niet? Een NEN 2580 rapport is een vrij technisch rapport waarin inhoud en gebruiksoppervlakte worden benoemd, bedoeld voor onder andere vastgoedbeheerders, architecten en ontwikkelaars. Een NEN 2580 keuringsrapport is een uitgebreid meetrapport met alle uitslagen van alle metingen.

BBMI (gebruiksoppervlakte wonen)

BBMI is de afkorting voor de term branchbrede meetinstructie. Het is de instructie van hoe je de meting moet uitvoeren. Deze meting is specifiek voor huizen bedoeld en past de NEN aan, zodat de uitkomsten beter aansluiten bij wat woningzoekers willen weten.

Bijvoorbeeld:

• In de NEN 2580 worden dragende muren NIET meegeteld. In de BBMI (gebruiksoppervlakte wonen) juist wel.
• De BBMI sluit zolders en vaste trappen uit. De NEN laat die ruimte wél toe als die aan andere voorwaarden voldoet.

Kortom, de NEN is de technische basis, maar de BBMI zorgt ervoor dat de huizen eerlijk vergeleken worden. Het resultaat? De gebruiksoppervlakte wonen zoals je die op Funda ziet.

Woonoppervlakte berekenen: de meetstaat

Een meetstaat is eigenlijk niets minder dan een overzicht waarin alle vierkante meters van het huis worden opgesplitst:

1. Gebruiksoppervlakte wonen: de “echte” woonruimte
2. Overige inpandige ruimte: zoals de kelder of niet-verwarmde garage
3. Gebouwgebonden buitenruimte: zoals balkon of dakterras
4. Externe bergruimte: een losse schuur of berging buiten

Woonoppervlakte berekenen: veelgemaakte fouten

Het blijft mensenwerk natuurlijk en ook met duidelijke regels kan het voor komen dat er fouten gemaakt worden. Dit zijn de meestvoorkomende:

• Een zolder met vlizotrap wordt tóch als woonruimte meegeteld
• Een inpandige garage met isolatie wordt wél meegeteld, terwijl hij geen daglicht heeft en om die reden niet meegeteld mag worden als woonoppervlakte.
• Een bijgebouw dat geïsoleerd en verwarmd is wordt niet meegenomen als gebruiksoppervlakte, terwijl het juist wel gebruiksoppervlakte is.
• Een kelder met daglicht wordt opgevoerd als gebruiksoppervlak, maar voldoet niet aan de eisen.

Het is dus belangrijk dat je tijdens een bezichtiging ook goed oplet op de meetstaat. Stel bij twijfels ook al je vragen het gaat immers om veel geld.

Zelf controleren? Download de checklist!

Alles zelf even checken en nalopen? Zelf nagaan of de opgegeven vierkante meters kloppen? Download de gratis checklist van de NVM. Hiermee kun je zelf per ruimte checken welke ruimtes wel of niet meetellen en hoeveel vierkante meters jouw (toekomstige) droomhuis werkelijk is.