NVM kwartaalcijfers eerste kwartaal 2023

Dom, dom, oliedom. In 2021 had je beter geen huis kunnen kopen. Dat gevoel kreeg ik toen ik de NVM kwartaalcijfers van het eerste kwartaal van 2023 doornam. Van de conclusie die de NVM verbond aan de veranderende huizenmarkt, gingen mijn wenkbrauwen toch omhoog.

Kort samengevat; de huizenprijzen zijn gedaald en dat was ergens ook wel logisch, want we voelden allemaal dat prijsstijgingen van 20% zoals we die eerder hadden, niet houdbaar waren.

Huh, had je dan in die overspannen markt geen huis moeten kopen? Hadden makelaars hun klanten moeten afraden een huis te kopen?

In 2021 een huis gekocht? Dat was niet zo slim… zegt de NVM

Hebben al die mensen die in 2021 een huis kochten te veel betaald en hadden ze beter kunnen wachten?

Hoe dat precies zit en hoe de huizenmarkt zich de afgelopen maanden heeft ontwikkeld, vertel ik je hieronder.

Kwartaalcijfers 2023, bekijk de video

Had je in 2021 / 2022 geen huis moeten kopen?

De huizenprijzen dalen.  De NVM verbindt hier de conclusie aan dat dit een logische ontwikkeling is. De prijzen konden niet zo door blijven stijgen. Dat kon iedereen aanvoelen.

Alleen daaruit zou je kunnen concluderen dat je als huizenzoeker dus ook beter geen huis had kunnen kopen in 2021 of 2022. Je hebt toen immers te veel betaald en had beter even kunnen wachten.

En ook wij als aankoopmakelaar hadden dit dan kunnen voorzien en hadden onze klanten anders moeten adviseren. Is het niet dringend? Wacht dan nog even met het kopen van een huis. 

Huh, had je dan in die overspannen markt geen huis moeten kopen? Hadden makelaars hun klanten moeten afraden een huis te kopen?

Hebben al die mensen die in 2021 een huis kochten te veel betaald en hadden ze beter kunnen wachten?

Maar is dit wel zo? Is de prijsdaling een logisch antwoord van de overspannen huizenmarkt op huizenprijzen die de pan uit rezen?

Hoe is de daling van de huizenprijzen ontstaan?

Nou, in ieder geval niet door een huizenmarkt die ontplofte.

De logische verklaring is dat er in de wereld in 2022 enorm veel is veranderd.

Dit had invloed op de huizenprijzen. Het is geen correctie doordat de prijzen te hard waren gestegen, maar had andere oorzaken.

Huizenprijzen zijn niet gedaald omdat de huizenmarkt niet meer gespannen is

Gestegen hypotheekrente

De hypotheekrente is enorm gestegen in 2022. Dit kwam door verschillende ontwikkelingen in de wereld.

De oorlog in Oekraïne en de energiecrisis hadden een torenhoge inflatie met renteverhogingen door de centrale banken tot gevolg.

Heel wat mensen zagen de energierekening door het dak schieten en kwamen met het wekelijkse boodschappenbudget niet meer uit.

Voor nu lijken we voorbij de grootste piek in inflatie, maar nog altijd is deze hoger dan de gewenste 2% van de Europese Centrale Bank. Dit zal betekenen dat de rente nog vaker verhoogd zal worden dit jaar.

Hierdoor zal de korte termijn rente waarschijnlijk nog verder oplopen.

Er lijkt weer iets te veranderen in de woningmarkt

Maar, er lijkt iets te veranderen. We zien de laatste tijd de lange termijn rente afvlakken.

En dat lijkt gevolgen te hebben op de huizenmarkt.

Kopers zijn gewend geraakt aan het nieuwe normaal en er komen zelfs weer nieuwe kopers op de woningmarkt.

Dus ondanks dat de huizenprijzen gedaald zijn, zien wij juist de afgelopen weken weer een aantrekkende markt, zeker bij de huizen waar weinig aan verbouwd hoeft te worden.

Let op;  wij werken in de regio Amsterdam. Amsterdam is meestal de markt die het eerste aantrekt in Nederland. Dat wij dit ervaren hoeft niet te betekenen dat dit in heel Nederland direct het geval is.

Wat feiten op een rijtje:

Feit is dat er op dit moment 89% meer huizen in aanbod zijn. De huizenprijzen zijn 8,2% gedaald ten opzichte van het 1^e kwartaal 2023.

Je betaalde voor een huis in het eerste kwartaal van 2023 gemiddeld €393.633.

Op het hoogte punt van de markt betaalde je gemiddeld €450.000,- voor een huis.  Dit was in het 2^e kwartaal van 2022 een daling van 14,15% binnen een jaar.

Prijsdaling en rentestijging, wat betekent dit voor je maandlasten?

Prijsdaling en rentestijging. Het kan je onzeker maken. Maar wat betekent dit nu concreet voor jou?
Een rekenvoorbeeld:

Stel je voor dat je in juni 2022 een huis kocht voor het gemiddelde van €450.000,-. Je betaalde toen 3,28 % aan hypotheekrente voor een periode van 10 jaar vast. Je maandlasten kwamen dan uit op €1499,– netto.

Stel, je koopt in maart 2023 een vergelijkbaar huis. Dan ben je gemiddeld  €393.633,- kwijt. Dit betekent 4,38% aan hypotheekrente voor een periode van 10 jaar vast.

Je maandlasten komen dan uit op €1402,- euro.

Let op, door de prijsdaling is er nog iets anders dat interessant kan zijn.

Voor huizen tot €405.000,-is er de mogelijkheid om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie. Dat houdt in dat er bij het afsluiten van een hypotheek door de bank een lager rentetarief kan worden gerekend. Je begrijpt, dat scheelt je ook weer in de maandlasten. Doordat de verkoopprijs van het huis nu onder de NHG grens is gekomen, betekent dit voor jou lagere lasten, namelijk €1361,-

Verrassend toch? Op dit moment zou je bij deze verkoopprijs dus lageremaandlasten hebben dan een jaar geleden.
Wil je meer wten over de NHG? klik dan hier

Nog een stapje verder terug in de tijd:

Laten we teruggaan naar januari 2022.  De rente stond toen nog op 1,37%. De gemiddelde huizenprijs € 431.419,- was…
Je maandlasten waren toen netto €1306,–

Zo groot zijn de verschillen dus niet, immers je betaalt minder voor een huis, dus hoeft ook minder af te lossen. Je betaalt wel meer rente, maar die rente is aftrekbaar.

Kwartaalcijfers per stad

De regionale verschillen liggen best uit elkaar, dus het is zeker verstandig om per woonplaats te kijken naar de cijfers. Ik neem je mee naar de steden Purmerend, Zaandam en Amsterdam.

Van deze plekken heb ik een kort overzicht gemaakt. Wil je meer weten? Download dan de pdf met een uitgebreide analyse van het afgelopen kwartaal.

Kwartaalcijfers eerste kwartaal 2023 Purmerend

In het eerste kwartaal van 2023 nam het aantal woningen dat te koop stond toe. Als kijker waren er dus meer huizen om uit te kiezen. De vraagprijs en de transactieprijs daalden.

In cijfers ziet dit er zo uit:

• Aantal transacties:     eerste kwartaal 2023, 194. Vierde kwartaal 2022, 208
• Gemiddelde transactieprijs    eerste kwartaal 2023 €396.000. Vierde kwartaal 2022, €409.000
• Gemiddelde verkooptijd        eerste kwartaal 2023 €49 dagen. Vierde kwartaal 2022, 32 dagen
• Aantal huizen in aanbod        eerste kwartaal 2023 159. Vierde kwartaal 2022, 219
• Gemiddelde vraagprijs           eerste kwartaal 2023 €483.000. Vierde kwartaal 2022, €473.000
• Percentage huizen dat boven de vraagprijs werd verkocht eerste kwartaal 2023 30%. Vierde kwartaal 2022, 41%

Kwartaalcijfers eerste kwartaal 2023 Amsterdam

In het eerste kwartaal van 2023 nam het aantal woningen dat te koop stond toe. Als kijker waren er dus meer huizen om uit te kiezen. De vraagprijs en de transactieprijs daalden. Opvallend in Amsterdam is het percentage huizen dat boven de vraagprijs werd verkocht. Dat ligt aanmerkelijk hoger dan in andere gemeenten maar heeft ook een flinke daling doorgemaakt in het laatste kwartaal.

In cijfers ziet dit er zo uit:

• Aantal transacties:     eerste kwartaal 2023, 1456. DVierde kwartaal 2022, 1947
• Gemiddelde transactieprijs    eerste kwartaal 2023 €507.000. Vierde kwartaal 2022, €538.000
• Gemiddelde verkooptijd        eerste kwartaal 2023 37 dagen. Vierde kwartaal 2022, 29 dagen
• Aantal huizen in aanbod        eerste kwartaal 2023 1502. Vierde kwartaal 2022, 1743
• Gemiddelde vraagprijs           eerste kwartaal 2023 €640.000. Vierde kwartaal 2022, €647.000
• Percentage huizen dat boven de vraagprijs werd verkocht eerste kwartaal 2023 47%. Vierde kwartaal 2022, 63%

Kwartaalcijfers eerste kwartaal 2023 Zaandam

In het eerste kwartaal van 2023 nam het aantal woningen dat te koop stond toe. Als kijker waren er dus meer huizen om uit te kiezen. De vraagprijs en de transactieprijs daalden.

In cijfers ziet dit er zo uit:

• Aantal transacties:     eerste kwartaal 2023, 317. Vierde kwartaal 2022, 341
• Gemiddelde transactieprijs    eerste kwartaal 2023 €372.000. Vierde kwartaal 2022, €384.000
• Gemiddelde verkooptijd        eerste kwartaal 2023 57 dagen. Vierde kwartaal 2022, 34 dagen
• Aantal huizen in aanbod        eerste kwartaal 2023 351. Vierde kwartaal 2022, 404
• Gemiddelde vraagprijs           eerste kwartaal 2023 €437.000. Vierde kwartaal 2022, €414.000
• Percentage huizen dat boven de vraagprijs werd verkocht eerste kwartaal 2023 26%. Vierde kwartaal 2022, 55%

Voorzichtige voorspelling:

Wij zien de woningmarkt in onze omgeving voorzichtig weer wat veranderen. Kopers lijken gewend aan het nieuwe normaal en gaan toch weer zoeken of starten nu met zoeken. De markt lijkt dus voorzichtig van de handrem te komen en weer op gang te komen.
Vaak is wat wij in de omgeving van Amsterdam zien, een voorbode van wat er in de rest van Nederland gebeurt.

Tot slot valt mij op dat ondanks de koopsomdalingen, de vraagprijzen zijn gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In Zaanstad is dit zelfs met 5,2%! Het doen van een goede marktconforme bieding is dus belangrijker dan ooit. Zorg dus dat je zeker weet dat jouw bod gebasseerd is op cijfers en niet alleen maar op emotie.