Dit moet je weten over de koopakte van een huis

Als jij binnenkort een huis gaat kopen of je huis gaat verkopen ken je hem vast; de koopakte.

Wat de koopakte precies is, wat er in de koopakte moet staan en waar je op moet letten als je de koopakte gaat tekenen, vertel ik je in dit artikel. En neem ik je stap voor stap mee door het proces van het kopen of verkopen van een huis vanaf het moment dat de koopakte van je huis is getekend.

Dit weet jij straks allemaal over de koopakte van een huis:

• Wanneer ben je officieel de koper van een huis?
• Voorlopige koopakte of koopakte, wat is het verschil?
• De koopakte is niet vrijblijvend
• Kun je je als koper of verkoper nog bedenken na het tekenen van de koopakte?
• Wie stelt de koopakte op?
• Wat staat er in de koopakte?
• Koopakte, wat doet de notaris?
• Wie betaalt de kosten van de notaris?
• Wat gebeurt er na het tekenen van de koopakte?
• Hoe zit het als het huis na de oplevering toch nog een gebrek blijkt te hebben?

Alles over de koopakte, bekijk de video

Wanneer ben je officieel de koper van een huis?

De koop van een huis is pas officieel als zowel de koper als de verkoper de koopakte hebben ondertekend. Dit is geregeld in de wet “Koop Onroerende Zaak”

We noemen dit: het schriftelijkheidsvereiste.

Hier vertel ik je er meer over

Tot het moment waarop beide partijen de koopakte getekend hebben, hebben zowel de koper als de verkoper nog geen enkele verplichting. Het is dus belangrijk dat de koopakte zo snel mogelijk wordt getekend. Vanaf dat moment is het pas officieel en heb je als koper echt iets.

Voorlopige koopakte of koopakte?

Zodra de koper en verkoper het mondeling eens zijn over de koopprijs van het huis en de voorwaarden voor de verkoop, is de volgende stap dit ook op papier zetten. Dit gebeurt in een voorlopige koopakte. De naam voorlopig is enigszins misleidend. Het is namelijk niet zo dat er op een later moment een definitieve koopakte komt. Dat wat vaak aangeduid wordt als voorlopige koopakte is ook de definitieve koopakte. In dit artikel vertel ik je daar meer over.

De koopakte is niet vrijblijvend

In de koopakte maak je als koper en verkoper afspraken met elkaar.

Als verkoper verplicht je je om het huis leeg te leveren.

 Als koper ben je verplicht om het huis af te nemen en daarvoor geld te betalen.

Houd je je niet aan je afspraken, dan is er in de koopakte een boete opgenomen. Het tekenen van de koopakte is dus zeker niet vrijblijvend. De boete is dan ook een goede stok achter de deur die ervoor moet zorgen dat allebei de partijen zich aan hun afspraken gaan houden.

Kun je je als koper of verkoper nog bedenken als de koopakte is getekend?

Maar wat nu als je je na het tekenen van de koopakte toch bedenkt? Voor de verkoper is er na het tekenen geen weg terug maar de koper heeft nog drie dagen bedenktijd.
Ik vertel je hier meer over de drie dagen bedenktijd

Wie stelt de koopakte op?

De koopakte wordt niet door de makelaar zelf verzonnen. Het is een standaard koopakte is die door allerlei instanties, zoals bijvoorbeeld de verschillende makelaarsverenigingen en Vereniging Eigen Huis is opgesteld.

De koopakte is voor ieder huis dan ook hetzelfde.
De verkoopmakelaar stelt de koopakte op op basis van dit standaardmodel.

Hij of zij mag alleen iets wijzigen, als hij duidelijk laat zien dat dat is gebeurd. Dat kan hij doen door bijvoorbeeld voor de aangepaste gedeelten een ander lettertype te gebruiken.

Er mag ook niets uit de koopakte verwijderd worden. Dit kan alleen worden doorgehaald.

Het standaard koopcontract voor een huis bekijken? Hier kun je hem downloaden.(anker naar einde)

Wat staat er in de koopakte van een huis?

De eerste bladzijde van de koopakte bestaat uit de namen van verkopers en kopers. Dit noemen we de titel van de koopakte. Je kunt je voorstellen dat het belangrijk is dat de titel ook klopt. Lees deze dus altijd goed door en controleer goed of je naam ook exact juist gespeld is.

Verder staat natuurlijk ook het gekochte omschreven in de koopakte. Je ziet de straatnaam staan, maar ook de kadastrale omschrijving, of het eigen grond is, of erfpacht, of bijvoorbeeld een appartementsrecht.

En dan staat er natuurlijk ook in de koopakte wat de afgesproken prijs is en welke datum er afgesproken is om het eigendom over te laten gaan. Dit noemen we ook wel de leveringsdatum.

Heeft de koper voorbehouden opgenomen in zijn bieding? Dan worden ook deze in de koopakte genoemd. Als je wilt weten wat een ontbindende voorwaarde is, dan kun je dat hier zien.

Hier vertel ik je meer over het voorbehoud financiering dat kopers soms op willen nemen in de koopakte.

Dit doet de notaris na het tekenen van de koopakte

De makelaar stuurt de koopakte vervolgens naar de notaris.

De koper kiest uit welke notaris dit gaat zijn. Hij is namelijk ook degene die de notaris betaalt.
De notaris krijgt hiermee de opdracht van de koper om de overdracht van het huis te verzorgen.

Eigenlijk is wat de notaris dus doet, ervoor zorgen dat de eigendom straks over gaat van de verkoper naar de koper.

De notaris checkt de kopers en verkopers.

Het is natuurlijk belangrijk dat verkoper en koper daadwerkelijk mogen verkopen en kopen. De notaris bekijkt dan ook bijvoorbeeld of je niet onder curatele staat, of bijvoorbeeld failliet bent verklaard.

Dat doet de notaris op meerdere momenten in meerdere registers. Bijvoorbeeld ook net voor de overdracht, want zo’n faillissement dat kan natuurlijk ook net voor de levering gebeuren.

De notaris zorgt dat de hypotheek van de verkoper wordt doorgehaald

Voor de verkoper gaat hij regelen dat de hypotheek wordt doorgehaald, want de verkoper belooft in de koopakte het huis te leveren zonder bezwaren of inschrijvingen, dus ook zonder hypotheek.

Dit doet de notaris, door met de koopakte onder zijn arm, naar de bank van de verkoper te gaan en te vragen hoeveel hypotheek er op het huis zit op de dag van overdracht.

De bank stuurt de notaris vervolgens een aflossingsnota waarin de precieze schuld staat.

De notaris controleert hoe de koper het huis financiert

Aan de kant van de koper gaat het natuurlijk over het betalen van de koopsom. Hoe is de koper dat van plan om te gaan doen. Als er een hypotheek nodig is, dan komt natuurlijk de vraag wie de hypotheekverstrekker is en hoeveel hypotheek er wordt aangevraagd. En de notaris wil ook weten of er eigen geld ingebracht wordt en waar dat geld dan precies vandaan komt.

Nota van afrekening

Voorafgaand aan de overdracht ontvang je van de notaris de nota van afrekening. Je snapt, die is voor de koper heel anders dan voor de verkoper.

Dit staat er op de nota van afrekening van de verkoper:

Bij ontvangsten zie je het bedrag van de koopsom staan.

Bij kosten staat het volgende:

• De inlossing van de hypotheek,
• De notariskosten en kadasterkosten voor het doorhalen van de hypotheek
• De nota van de verkoopmakelaar.

Verder vind je een post waarin de zakelijke lasten worden verrekend, dit is een “te ontvangen post”

Deze zakelijke lasten zijn de lasten die je betaalt aan de gemeente en het hoogheemraadschap. Jij krijgt 1 keer per jaar een factuur van de gemeente en het hoogheemraadschap en die betaal je voor het hele jaar. Op de nota verrekent de notaris deze rekening naar rato. Ga je bijvoorbeeld op 1 april overdragen, dan betaal jij het hele jaar gewoon, maar je krijgt via de nota van afrekening het bedrag vanaf 1 april tot de rest van het jaar van de koper betaald.

Ook zie je wat extra kosten staan, bijvoorbeeld voor het checken van je identiteit, de bevoegdheid in de verschillende registers en voor het telefonisch overboeken van de verschillende bedragen.

Voor de koper ziet de eindafrekening er natuurlijk anders uit.

Aan de ene kant staan een heleboel posten die betaald moeten worden:

• De koopsom, waar je gelukkig een huis voor terug krijgt.
• De kosten voor verrekening van de hierboven genoemde zakelijke lasten
• De kosten voor een aankoopmakelaar,
• de kosten voor het afsluiten van een hypotheek,
• De kosten voor een taxatie,
• Overdrachtsbelasting (als die voor jou van toepassing is, hier kun je daar meer over lezen)
• De kosten voor NHG als je hier gebruik van maakt, Meer weten? Hier vertel ik je meer over de NHG
• De kosten voor de waarborgsom
• De kosten van de notaris voor het opstellen van de akte van levering en de hypotheekakte,
• De kosten voor het checken van de verschillende registers
• De kosten voor telefonische overboekingen

Ook staat er een te ontvangen bedrag in, dit is de hypotheek die je hebt afgesloten

Concept leveringsakte

Ook stuurt de notaris je enige tijd voor de datum van de overdracht van het huis een concept van de leveringsakte. Deze ga je tekenen op de dag van de overdracht. Controleer dus goed of alles wat er in de leveringsakte staat, klopt.

Wie betaalt de notaris?

De koper van het huis heeft het recht om te kiezen voor de notaris. Hij of zij is dan ook degene die de kosten van de notaris moet betalen.

Deze kosten worden overigens pas betaald op het moment dat het huis wordt overgedragen en worden opgenomen in de nota van afrekening.

Wat gebeurt er na het tekenen van de koopakte?

Voor de koper breekt nu een drukke periode aan. De hypotheek moet geregeld worden. Hiervoor wordt in de regel 6 weken de tijd gegeven in de koopakte, check dit dus goed. Hier vertel ik je daar meer over.

In de koopakte staat de datum genoemd waarvoor de koper zijn financiering rond moet hebben.
Zodra  deze datum is  verlopen, is de koopakte definitief geworden.

Voor een koper is het dus super belangrijk om deze datum goed in de gaten te houden en eventueel, als de hypotheek niet op tijd rondkomt, verlenging aan te vragen van deze termijn.

Je begrijpt: al die tijd zit de verkoper nog in spanning. Het is voor de verkoper dus fijn om te weten dat de verkoop weer een stap dichterbij is, omdat ook de hypotheek rond is.
Het is dus heel fijn dat je dit als koper aan de verkoper laat weten.

De verkoopmakelaar gaat dit trouwens niet actief navragen bij de koper. Je begrijpt dat het in het belang van de verkoper is om slapende honden niet wakker te maken en de koper niet steeds te herinneren aan de data in de koopakte en daarmee het risico op het voortijdig verlengen of ontbinden van de koop te vergroten. Ook ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypotheek) verlopen op het moment dat de afgesproken datum is gepasseerd.

Zodra de hypotheek van de koper rond is,  is het belangrijk voor de koper om een bankgarantie of een waarborgsom te regelen. De datum waarop dit uiterlijk moet gebeuren staat ook in de koopakte. Wil je meer weten over een bankgarantie of een waarborgsom? Hier vertel ik je wat het is en waar je op moet letten.

Inspectie en overdracht

In de koopakte is afgesproken wanneer de overdracht van het huis is.

Door de notaris word je op die datum uitgenodigd voor een afspraak voor de overdracht van het huis.

De koper wil natuurlijk zeker weten dat het huis nog altijd in de staat is zoals hij het heeft bezichtigd.

Het is dan ook belangrijk om net voor die afspraak nog één keer bij het huis te gaan kijken. Dit is de laatste inspectie.

De inspectie

Tijdens de laatste inspectie bekijk je of het huis aan de koper wordt opgeleverd in dezelfde staat als door jullie is afgesproken. Een belangrijk moment dus! Ben je benieuwd waar je op moet letten bij de laatste inspectie? Hier vertel ik je meer. 9

Vergeet niet om tijdens de inspectie ook de meterstanden op te nemen

De verkoper moet het huis opleveren in dezelfde staat als dat het huis aan koper verkocht is. Dit betekent dus dat de verkoper het huis in de tussentijd goed moet onderhouden en het risico tot die tijd voor hem is.  Wil je hier meer van weten? In dit artikel leg ik het verder uit. 10

De overdracht van het huis bij de notaris

De notaris doet vlak voor de overdracht van het huis nog een laatste check. Staat het huis nog op naam van de verkoper, met alleen de al bekende hypotheken?
Zijn partijen niet failliet ? En, niet onbelangrijk, de notaris heeft ook zijn bankrekening gecheckt. Is de betaling voor het huis al binnengekomen?

Het geld wordt namelijk niet direct overgemaakt aan de verkoper. Dit gebeurt via de rekening van de notaris.

Als alle seinen op groen staan, kan de overdracht plaatsvinden.

De notaris neemt op de dag van de overdracht de leveringsakte, die je al eerder hebt ontvangen, met je door. Deze ondertekenen de koper, de verkoper en ook de notaris. Hiermee gaat het eigendom officieel over. De notaris noteert ook een tijdstip, dit is het precieze moment van overdracht en dus ook het moment dat het risico over gaat.

Na de overdracht bij de notaris

Hierna stuurt de notaris de akte naar het kadaster die de nieuwe eigenaar gaat registreren met de bijbehorende hypotheek, en natuurlijk de oude hypotheek doorhaalt.

Dit doet het kadaster de volgende dag, waarna de notaris nog één keer checkt of alles goed is gegaan en pas dan gaat hij alle gelden over maken.

Dit betekent dus dat de verkoper pas minimaal één dag na de levering zijn geld ontvangt.

Zodra het eigendom over is gegaan, is het risico voor de koper en moet de koper het huis verzekeren.
Deze verzekering heet een opstalverzekering.

Het is handig om dit als koper voor de levering alvast te regelen en de verzekering in te laten gaan op de dag van levering.

En wat als het huis na de oplevering toch nog een gebrek blijkt te hebben?

In de koopakte staat een artikel (artikel 6) waarin de staat van het huis wordt besproken. Dit artikel is een belangrijke, want hierin wordt veel geregeld. Dit zijn alle zaken die in dit artikel worden besproken:

• De koper verklaart dat hij bekend is met alle erfdienstbaarheden en afspraken rondom het huis. Deze vind je terug in het oude eigendomsbewijs.
• Er wordt aangegeven dat het huis alle eigenschappen heeft voor normaal gebruik. De verkoper garandeert hiermee dat het huis bewoond kan worden.
• Er wordt aangegeven of er verontreiniging bekend is die dat normaal gebruik zou kunnen beperken.
• Er wordt aangegeven of er wel of geen ondergrondse tank aanwezig is. Denk hierbij aan een olietank. Koop jij een ouder huis in het buitengebied, dan is dit een belangrijk artikel. Hier kom je deze namelijk best wel eens tegen.
• Er wordt aangegeven of er wel of geen asbest bekend is.
• Er wordt aangegeven of er beperkingen zijn opgelegd door de overheid, waardoor het huis niet meer gebruikt kan worden zoals je zou verwachten,
• Er wordt ook aangegeven of er aanschrijvingen zijn vanuit de overheid of nutsbedrijven voor een betering. Denk bijvoorbeeld aan een uitbouw van 6 meter die geplaatst is zonder vergunning en de gemeente is het er niet mee eens. Dan kan de gemeente je aanschrijven om deze weg te halen op laste van een boete.
• Ook komt hier aan bod of het om een monument gaat, of bijvoorbeeld een beschermd stads- of dorpsgezicht.
• Ook verklaart de verkoper in dit artikel dat hij het huis niet ook aan een ander verkocht of beloofd heeft.
• Verder staat er in dit artikel dat de afmetingen die je ziet, ook de afmetingen zijn die je koopt.  Mocht het perceel bijvoorbeeld groter of kleiner zijn, moet je niet ineens meer of minder betalen.
• Als laatste belangrijke in dit artikel verklaart de verkoper dat hij alle lasten heeft voldaan en dus geen achterstanden in betaling heeft.
• Het huis gaat in eigendom over met alle zichtbare en onzichtbare gebreken.

Verborgen gebrek of toch niet?

In het eerder genoemde artikel 6 van de koopakte staat genoemd dat de verkoper niet meer aan je kan melden dan dat wat hij weet, en dat wat hij redelijkerwijs zou moeten kunnen weten.

Als een verkoper dus vertelt dat er bijvoorbeeld: voor zover bekend, geen asbest aanwezig is, zegt hij dus niet dat er geen asbest in het huis zit, alleen dat hij er niet van weet.

Dat betekent overigens niet dat een verkoper dus maar kan besluiten voor de koper te verzwijgen dat er asbest aanwezig is. Hier kan de verkoper achteraf problemen mee krijgen. Als de koper kan bewijzen dat de verkoper iets wist, dan ben je als verkoper wel aansprakelijk. Meer weten over wat nu precies een verborgen gebrek is? In dit artikel vertel ik je er meer over