Verborgen gebreken, zo voorkom je problemen

Regelmatig krijg ik bij een bezichtiging de vraag: “Zijn er verborgen gebreken?”

Nu begrijp ik de vraag natuurlijk wel. Als koper wil je je geen buil vallen en het risico lopen een kat in de zak te kopen.
Dat dit een nutteloze vraag is en welke vraag je beter kunt stellen om problemen te voorkomen, vertel ik je in dit blog.

In dit artikel dus alles over verborgen gebreken. Ik leg je het volgende uit:

• Wat zijn verborgen gebreken?
• Wat valt er allemaal onder verborgen gebreken
• Moet de verkoper verborgen gebreken melden?
• Wat moet jij als koper doen om verborgen gebreken te ontdekken voordat je het huis koopt?
• Hoe kom je als koper achter verborgen gebreken?
• Welke vraag stel je bij de bezichtiging om gebreken van het huis te ontdekken?
• Wat moet je doen als je een verborgen gebrek ontdekt?
• Binnen welke termijn moet je verborgen gebreken melden?

Natuurlijk heb ik ook over dit onderwerp een video gemaakt die ik met je deel.

Alles over verborgen gebreken, bekijk de video

De nachtmerrie van iedere huizenkoper, je hebt een huis gekocht maar niet lang nadat je erin bent getrokken, komt de schilder die het huis aan de buitenzijde van een verse lik verf zou voorzien met de schrikbarende mededeling dat de raamkozijnen aan de voorzijde helemaal verrot zijn en dus beter vervangen kunnen worden.

Of je duikt onder de douche na een dag klussen en dan blijkt dat het water helemaal niet doorloopt. Ergens in huis is een flinke verstopping.

Dit soort dingen kom je als koper liever niet tegen. Vaak zijn reparaties een fikse kostenpost waar je helemaal niet op gerekend hebt, nog even los van de tijd en het regelwerk dat dit meestal met zich meebrengt. 

Logisch dus dat je hiervan baalt en zeker als je het huis nog maar net bewoont, is het niet zo gek dat je dan als eerste naar de vorige bewoner kijkt. Had die dat je niet even moeten en kunnen melden?

Wat zijn verborgen gebreken:

Veel gebreken aan een huis zijn duidelijk zichtbaar. Als je een huis gaat bezichtigen, kun je al zien of er vocht zit tussen het dubbele raam en ook het lekkagespoor in de slaapkamer zou je aan het denken kunnen zetten. Bij je bod zul je dan ook rekening houden met de staat van het huis en het eventuele werk dat je nog moet doen om gebreken op te lossen.

Gebreken die je pas ontdekt als je het huis al gekocht hebt en daarvoor niet kon zien, worden verborgen gebreken genoemd. Het moet dan natuurlijk ook gaan om een gebrek waar je daadwerkelijk last van hebt.
Het kan zijn dat de verkoper niets van het gebrek weet. Het gebrek is dan voor zowel voor jou als voor de verkoper verborgen. Verborgen kan ook duiden op het feit dat de verkoper er wel van heeft geweten en dit voor jou heeft verzwegen.

Wat valt onder verborgen gebreken?

Enkele voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

• Een verstopping of een lekkage.  Na een lekker bad blijkt het water niet weg te lopen. Er zit duidelijk een verstopping ergens in het leidingwerk
• Schade aan het houtwerk. Denk bijvoorbeeld aan houtwurm die het kozijn helemaal blijkt te hebben weggevreten. De frisse verflaag die recent was aangebracht maakte dat voor jou onzichtbaar.
• Een verzakte vloer of een scheur in de muur. Nadat je in het huis bent komen wonen, ontstaan er opeens scheuren in de woonkamermuur. Misschien is een slechte fundering wel de oorzaak.
• Asbest. Het schuurtje in de tuin is aan vervanging toe maar dat blijkt toch iets lastiger dan gedacht. Het dak blijkt asbest platen te bevatten. 

Je ziet, het zijn allemaal voorbeelden van problemen die je pas ontdekt nadat je in het huis bent komen wonen. Soms kun je ze voorkomen door vooraf goed in te lezen en door te vragen maar soms is het ook zo dat je dit domweg niet hebt kunnen weten.

Wie is er dan voor wat aansprakelijk?

Moet de verkoper verborgen gebreken melden?

Als een verkoper van gebreken aan het huis weet, is hij verplicht dit te melden aan de koper. Dit wordt ook wel de meldingsplicht van de verkoper genoemd.

Vaak doet een verkoper dat door een vragenlijst van de NVM in te vullen. In deze lijst worden puntsgewijs alle onderdelen van het huis doorgenomen. 

Een verkoper heeft meldingsplicht

Als een verkoper jou dit dus niet vertelt, terwijl hij wel weet dat een gebrek er is, en het huis door het gebrek niet meer geschikt is voor normaal gebruik, voldoet hij dus niet aan zijn meldingsplicht en zou je hem dus aansprakelijk kunnen stellen voor de kosten waar jij nu mee te maken krijgt.
Let op, de verkoper meldt dus de gebreken die bij hem bekend zijn. Een gebrek waarvan hij niets weet, kan hij niet melden. Een verkoper meldt dus een gebrek, geen verborgen gebrek.

Wat moet jij als koper doen om verborgen gebreken te ontdekken voordat je het huis koopt?

De verkoper van een huis heeft meldingsplicht maar ook jij als koper moet voor de koop moeite doen om gebreken boven water te krijgen. Dit wordt de onderzoeksplicht van de koper genoemd.

Ook jij als koper hebt een plicht: onderzoeksplicht

Dit houdt in dat jij, voordat je het huis koopt daadwerkelijk moet uitzoeken wat de bouwkundige toestand van het huis is. Je kunt dit bijvoorbeeld doen door tijdens de bezichtiging de juiste vragen te stellen.  Het antwoord op deze vraag geeft al een goede indicatie en op basis hiervan kun je vervolgens besluiten of je eventueel ook een bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren.

Je laat dan een kritisch expert kijken naar het huis. Deze maakt een verslag waarin hij of zij exact aangeeft wat eventuele gebreken zijn en op welke kosten je zult moeten rekenen om die te verhelpen.

Als jij niet voldoet aan de onderzoeksplicht, kan dit betekenen dat je achteraf ook niet aan kunt kloppen bij de verkoper als er toch gebreken blijken te zijn. Ook jij hebt namelijk niet aan je plicht voldaan.

Hoe kom je als koper achter verborgen gebreken?

Wil jij onderzoeken of een huis verborgen gebreken heeft? 

Het helpt dan niet om de verkopend makelaar de vraag te stellen: “Zijn er ook verborgen gebreken?”

Stel nooit de vraag: “Zijn er verborgen gebreken?”

Het antwoord dat ik je dan namelijk altijd geef is: “Niet dat ik weet!”

En daar heb je dus HELEMAAL niets aan!

Want HET kenmerk van een verborgen gebrek is nu net dat het verborgen is en dat ik het dus ook niet weet! Aan mij of de verkoper vragen of er een verborgen gebrek is, heeft dus geen zin!

Ik moet je als verkopend makelaar wel de gebreken vertellen die bekend zijn. Maar let op; als het gebrek goed door je zelf te zien is, dan hoef ik het je eigenlijk niet eens te vertellen.

De onderzoeksplicht die jij hebt als koper betekent namelijk dat je goed moet kijken, de juiste vragen moet stellen of  een bouwkundig onderzoek laat doen.

Dit staat er in de koopakte:

In de koopakte staat altijd: het huis wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Je koopt als koper dus ondanks al je onderzoek en vragen met een stukje risico.

Want een gebrek dat niet bekend is geweest bij verkoper, gaat in principe dus op jou over!

Welke vraag stel je bij de bezichtiging om gebreken van het huis te ontdekken?

Voorkomen is beter dan genezen. Ben jij dus op dit moment op zoek naar een huis en wil je zorgen dat je zo goed mogelijk weet welke gebreken je zou kunnen verwachten bij het huis waar jij je oog op hebt laten vallen?

Stel dan bij iedere bezichtiging de verkoper of de verkopende partij de volgende twee vragen:

1. Welke gebreken zijn jullie bekend? 
2. Welke onderhoudskosten zitten er wat jou betreft aan te komen?

Op deze manier krijg je goed inzicht in de onderhoudskosten die je mag gaan verwachten.

Verder kun je na de bezichtiging natuurlijk ook de vragenlijst opvragen die de verkoper heeft ingevuld met alle gegevens van zijn of haar huis. Zo heb je op papier wat de verkoper aangeeft te weten.

Wil je meer weten over welke vragen handig zijn om te stellen bij een bezichtiging? Ook daar heb ik een video van gemaakt. Die vind je hier

Wat moet je doen als je een verborgen gebrek ontdekt?

Blijkt er nadat je eigenaar van het huis bent geworden dus toch een gebrek te zijn waarvan je eerder niet kon weten, dan is dat natuurlijk super balen! 

De vraag is dan: Heeft verkoper het wel geweten? Zo ja, dan is de verkoper aansprakelijk. Maar jij moet wel kunnen bewijzen dat hij het heeft geweten (en dat is in de praktijk nog wel eens lastig). 

Zo nee, dan is de verkoper in principe niet aansprakelijk.

Dit zijn de stappen die je kunt nemen als je een gebrek hebt ontdekt na de aankoop van je huis:

1. Onderzoek of de verkoper van het huis aansprakelijk is. Hiervoor gelden de volgende drie  zaken:
   1. Je kunt het huis niet normaal bewonen door het gebrek
   1. De verkoper wist van het gebrek maar heeft het je niet gemeld
   1. Jij hebt voordat je het huis kocht voldaan aan je onderzoeksplicht als koper
2. Meld de verkopende partij welk gebrek je wanneer hebt gevonden en welke kosten je verwacht te maken.
   Daarbij is het van belang dat jij zorgt dat de schade tot een minimum beperkt blijft. Om dat te doen, kan het verstandig zijn om al te beginnen met herstel of een noodherstel uit te voeren. De kosten moeten redelijk zijn, om dit aan te kunnen tonen, kan het handig zijn dat je indien nodig meerdere offertes aanvraagt.
3. Overleg met de verkoper. Probeer het samen op te lossen. De verkoper moet de kans hebben om het gebrek zelf op te lossen. Het kan zijn dat hij dit zelf gaat repareren of een bedrijf inhuurt om dit te doen.
4. Indien nodig; stel de verkoper in gebreke. Als je er samen niet uit komt of als de verkoper niet reageert op je melding van het gebrek, kun je hem in gebreke stellen. Dat doe je door hem een brief te sturen waarin je het gebrek en alle details noemt .
5. Start een rechtszaak tegen de verkoper waarin je vraagt het bedrag te vergoeden
   Dit is de laatste stap uiteraard. In de praktijk komt het eigenlijk bijna nooit zover. Je begrijpt, het starten van een rechtszaak brengt heel wat tijd en kosten met zich mee

Binnen welke termijn moet je een gebrek melden aan de verkoper?

Het is natuurlijk verstandig een gebrek zo snel mogelijk te melden aan de verkoper van het huis. Op die manier zorg je dat er zo snel mogelijk actie kan worden ondernomen en het gebrek snel verholpen kan worden zodat de schade niet nog groter wordt. Een redelijke termijn waarbinnen je een gebrek meldt, is 2 maanden.

Meld een gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper

Verborgen gebreken, samengevat:

De term verborgen gebreken wordt maar al te vaak gebruikt. Vaak ten onrechte. Een verborgen gebrek is een gebrek waar de verkoper maar ook jij niet vanaf wist toen het huis aan je werd verkocht en dat ervoor zorgt dat het huis niet normaal kan worden bewoond.
Wil je voorkomen dat je na de koop van je huis te maken krijgt met gebreken waar je vooraf niet op hebt gerekend? Stel dan bij de bezichtiging de juiste vragen aan de verkoper, laat eventueel een bouwkundige keuring doen en neem voorafgaand aan de verkoop ook de formulieren door die de verkoper over zijn of haar huis heeft ingevuld.
Vraag niet aan de verkopend makelaar of er verborgen gebreken zijn. Dat kan de makelaar namelijk helemaal niet weten. Wat de makelaar wel kan weten is of er gebreken bekend zijn bij de verkoper.